A Reforma Tributária, prevista para entrar em vigo a partir de janeiro de 2026, traz novas exigências que podem impactar diretamente a rentabilidade do aluguel de imóveis por temporada.

O novo sistema, baseado no IVA dual, pode alterar a forma de tributação das locações, especialmente de proprietários que tratam o aluguel por temporada como atividade empresarial. Isso porque, ele prevê que pessoas físicas só serão tributadas se receberem mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis ou se possuirem mais de três imóveis alugados.

Segundo a advogada Dra. Siglia Azevedo, especialista em Direito Imobiliário, o impacto será maior para quem estruturou um portfólio de imóveis com foco em renda recorrente. “O investidor que comprou vários apartamentos para alugar por diária precisa encarar a locação como um negócio. Com a reforma, parte desses proprietários poderá ser enquadrada em um novo regime tributário, o que exige planejamento prévio para evitar prejuízos”, afirma.

Ainda segundo a especialista, isso também aproxima a atividade de uma operação empresarial: “Quando o investidor atua de forma profissional, com várias unidades sendo alugadas diariamente, é natural que o fisco passe a tratar essa receita como atividade econômica, e não como um aluguel esporádico. A reforma oficializa essa diferenciação”, explica a Dra. Siglia Azevedo.

A locação por temporada, por ser mais lucrativa que o aluguel tradicional, atraiu investidores nos principais centros urbanos. Porém, segundo a advogada Siglia Azevedo, essa mesma lucratividade chama atenção do sistema tributário.

“O Airbnb movimenta valores altos e tem giro rápido. O investidor que depende dessa renda para fechar as contas do mês precisa entender que o peso tributário pode mudar. Não é motivo para abandonar o modelo, mas é essencial calcular o novo custo”, orienta a especialista em direito imobiliário Siglia Azevedo.

Além da tributação, a especialista reforça que investidores também devem se atentar ao ambiente regulatório dos condomínios, muitos dos quais vêm impondo regras mais rígidas para locações de curta duração.

Fake news

Com as mudanças, várias informações distorcidas passaram a circular nas redes sociais, principalmente sugerindo que qualquer pessoa com imóvel para Airbnb será automaticamente tributada, o que não é verdade.

“O pequeno investidor que possui um ou dois imóveis e obtém renda modesta não será afetado. A regra mira estruturas maiores, com faturamento elevado. É importante separar fatos de boatos para evitar decisões equivocadas”, alerta a advogada Siglia Azevedo.

Por isso a advogada recomenda revisar a estratégia de precificação para 2026, identificar se cumprirá os critérios de tributação; organizar contratos, notas e relatórios de gestão da locação; avaliar, com contador, se vale migrar para pessoa jurídica e simular cenários de impacto tributário no fluxo de caixa anual.

“Planejamento será a palavra-chave para os investidores nos próximos meses. Quem se organizar agora terá mais segurança para manter a rentabilidade do Airbnb mesmo com o novo sistema tributário”, conclui a Advogada Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário.

Fonte: Folha de Pernambuco